Kjøp og salg av fast eiendom – oversikt over regelverket

Lov om avhending av fast eiendom fra 1993, (Avhendingslova, forkortet til avhl.) representerer den første direkte lovgivning vedrørende omsetning av fast eiendom. Lovens siktemål var å gi en klarere avgrensning mellom kjøpers og selgers rettigheter og plikter med en særlig regulering av forbrukerforhold. For de aller fleste innebærer kjøp av fast eiendom den største investering som gjøres i livet, og slike kjøp foretas for de fleste bare et fåtall ganger.

Her får du en oversikt over de viktigste bestemmelsene i avhendingsloven.

………………………………………………………………….

Artikkel av advokat (H) Hans Chr. Steenstrup, justorget.no

1. Alminnelige bestemmelser (avhl. kap 1)

1.1. Lovens virkeområde

Loven gjelder avhendelse av fast eiendom når avhendelsen skjer ved frivillig salg, bytte eller gave. Andre ervervsformer som skifte mellom ektefeller i forbindelse med separasjon eller skilsmisse, erverv ved arv, eller salg av eiendommen til en arving, samt tvangssalg, faller utenfor lovens virkeområde.

Som fast eiendom regnes grunn og bygninger og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen.

Loven gjelder også avhendelse av sameiedel i fast eiendom, eierseksjon og tomtefesterett, men ikke avtaler som er omfattet av lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad m.m. Det er flere av lovens bestemmelser som ikke gjelder ved gaver, uten at jeg kommer nærmere inn på det her.

1.2. Adgang til å fravike loven

Når ikke annet er sagt i loven, kan denne fravikes ved avtale. Ved forbrukerkjøp er adgangen til å fravike ytterligere begrenset til ugunst for kjøperen i henhold til diverse bestemmelser. Ved forbrukerkjøp menes kjøp av eiendommen når denne i hovedsak er til personlig bruk for kjøperen med familie, husstand eller omgangskrets.

1.3. Avtaleform

Loven presiserer det som ellers er en alminnelig regel i norsk rett, nemlig at avtaler kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er den gjort muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det.

Av bevissikringshensyn må det sterkt anbefales at alle avtaler vedrørende overdragelse av fast eiendom gjøres skriftlig.

2. Forberedelse og gjennomføring av avhendelsen

(avhl. kap. 2) Klargjøring for overtakelse – skjøte

Kapittelet inneholder bestemmelser om at når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen for øvrig ryddet.

Når kjøperen har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen, kan kjøperen kreve at selgeren utsteder skjøte. Skjøtet tjener som dokumentasjon for kjøpekontrakten og er normalt det dokument som tinglyses i grunnboksregisteret som dokumentasjon for eiendomsovergangen.

2.2. Risikoens overgang

Risikoen for skader på eiendommen går over på kjøperen når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Dersom bruken ikke overgår til avtalt tid, og dette skyldes forhold på kjøperens side, går risikoen over på det avtalte tidspunkt for overtakelsen.

Dette innebærer at når risikoen har gått over på kjøperen, plikter kjøperen å svare hele kjøpesummen selv om eiendommen helt eller delvis ødelegges eller skades som følge av en hendelse som selgeren ikke er ansvarlig for. Likeledes har kjøperen rett til forsikringsutbetalinger dersom eiendommen blir ødelagt etter at avtalen har blitt bindende, med mindre selgeren etter avtale kan si seg løst fra avtalen.

2.3. Avkastning og kostnader

Etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, har kjøperen naturlig nok rett til eiendommens avkastning og svarer for kostnader forbundet med drift av denne.

Bestemmelsen gjelder i og for seg bare mellom selger og kjøper. Av denne grunn kan selgeren i prinsippet være ansvarlig overfor tredjemann, for eksempel offentlige myndigheter, og vil i så fall være henvist til å søke regress hos kjøperen.

2.4. Salgskostnader

Selgeren bærer alle salgskostnader med å gjøre eiendommen ferdig for salg. Meglerkostnader skal bæres av den part som har gitt megleren oppdraget. Dokumentavgift, tinglysningsgebyr og kostnader med å oppnå konsesjon skal likevel bæres av kjøperen.

2.5. Tilsyn

Det er i loven stilt opp en plikt for selgeren til å føre forsvarlig tilsyn med eiendommen dersom kjøperen ikke overtar til fastsatt tid. Dette er en regel i tråd med den alminnelige aktsomhetsplikt som partene har i et kontraktsforhold, sammenholdt med den plikt man har til å redusere det tap som en skadevoldende handling medfører. Kostnadene med dette kan kreves dekket av kjøperen.

3. Tilstand og tilbehør (avhl. kap. 3)

3.1. Mangelsbegrepet

Den alminnelige hovedregel er at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følge av avtalen. Tidspunktet for vurdering om eiendommen har en mangel er det tidspunkt da risikoen gikk over på kjøperen. Loven presiserer at det kan være en mangel selv om mangelen først viser seg senere. Poenget er at mangelen må ha vært til stede på ovennevnte tidspunkt.

Selgeren kan også være ansvarlig for en mangel som oppstår senere dersom mangelen skyldes et avtalebrudd fra selgerens side. Det samme gjelder dersom selgeren har påtatt seg et særlig ansvar for egenskaper eller andre forhold ved eiendommen frem til et senere tidspunkt.

3.2. Generelle krav til tilstanden

Loven presiserer videre at eiendommen har en mangel dersom den ikke passer for de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til, eller passer for et særlig formål som selgeren var eller burde vært kjent med da avtalen ble inngått.

Der er i tillegg ved forbrukerkjøp bestemt at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjaldt for eiendommen på den tiden da avtalen ble inngått. Det er et visst unntak dersom kjøperen ikke bygde på selgerens fagkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Typisk for sistnevnte vil være en situasjon hvor kjøperen lar seg bistå med en egen megler, eller sakkyndig.

Hva som ligger i begrepet «offentligrettslige krav» kan være noe uklart. Klart er det at spesifikke forskriftskrav til elektriske installasjoner, rørinstallasjoner m.v. er oppfylt, er et offentligrettslig krav. Det kan være annerledes for f.eks. byggeforskriftenes krav om at gulv i våtrom skal være tette. Vi har foreløpig ingen klar rettspraksis på dette felt.

3.3. Arealsvikt

Dersom eiendommen har mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke mangel uten at arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Hva som ligger i vesentlig arealsvikt vil avhenge av omstendighetene rundt avtalen. Man må foreta en helhetsvurdering av hvorledes arealopplysningen ble gitt, og hvilken vekt kjøperen hadde grunn til å legge på opplysningen.

Paragrafen gjelder direkte bare utomhusareal. Når det gjelder innendørs bygningsareal, er det likevel antatt at bestemmelsen gis tilsvarende anvendelse.

Begrunnelsen for at bare vesentlige mangler kan påberopes, ligger først og fremst i det forhold at det kjøperen kjøper og faktisk tror han kjøper, er det areal som kjøper selv fysisk har sett. Det er en antakelse om at dette er viktigere for kjøperen enn et angitt areal. Det skal mindre til for at et arealsvikt er vesentlig når kjøperens formål med kjøpet er betinget av et visst areal, og selgeren visste eller burde visst dette.

3.4. Tilbehør

For at en eiendom ikke skal ha mangel, må det tilbehør som vanligvis følger med fast eiendom, følge med. Som tilbehør regnes bl.a.:

a) Ting som er på eiendommen og som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Dette kan f.eks. være brannslukningsapparat og brannvarslingsutstyr.

b) Ting som er bekostet med offentlig tilskudd for særskilt bruk på denne eiendommen.

c) Faste innretninger som er bekostet med midler som det offentlige har bundet til bruk på eiendommen.

d) Sameiedel, bruksrett, del i felles driftsutstyr eller driftstiltak og andel i salgs- eller innkjøpslag o.l. når dette ligger til eiendommen som sådan.

e) Ikke-forfalte festeavgifter og andre ikke-forfalte krav knyttet til eiendommen.

Til et bolighus og bygning til hotell, restaurant, kontor eller annen forretningsdrift hører varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller som er særskilt tilpasset bygningen. Dette gjelder bl.a. faste anlegg og installasjoner for oppvarming, faste elektriske installasjoner, faste antenner, faste gulvtepper, dobbeltvinduer, innebygde kjøkkenapparater og kjøkkenmaskiner og andre innebygde ting.

Til landbrukseiendom hører driftsplaner, redskap og utstyr som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset eiendommen. Kjøretøy med tilhørende redskaper følger ikke med.

3.5. Manglende opplysninger

Loven bestemmer videre at en eiendom har mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendighetene ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel dersom en kan gå ut ifra at det har virket inn på avtalen at opplysning ikke blir gitt. Denne bestemmelse legger altså en alminnelig opplysningsplikt på selgeren om å opplyse om alle relevante omstendigheter ved eiendommen som en kjøper bør kunne forvente å få. Dette kan gjelde dårlig trykk eller kvalitet på vann, forhold til naboer, plagsom nattestøy, sjenerende virksomhet og dyrehold på naboeiendommer, radonstråling, opplysninger om offentlige planer m.v.

3.6. Uriktige opplysninger

Tilsvarende kan eiendommen han en mangel dersom omstendigheter ved denne ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger gitt i annonser, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom en kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen og opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Denne bestemmelse innebærer at selgeren hefter for feil i annonser, prospekter m.v. som en eiendomsmegler eller takstmann utfører. Et annet forhold er at dette kan gi grunnlag for dels et direkte krav fra kjøperen mot megler/takstmann, men også et regresskrav fra selgeren overfor slike feil.

Det er i forhold til denne bestemmelsen noe uavklart spørsmål om hvorvidt en selger i en salgskontrakt kan ta ytterligere forbehold utover hva som er nevnt i salgsprospekt m.v. som ligger til grunn for det kjøpetilbud som kjøperen har gitt og som er tidligere akseptert av selgeren. Poenget er at kjøperen i utgangspunktet blir bundet av det bud som er avgitt og det kan da anføres at også selgeren på tilsvarende måte må være bundet i forhold til de opplysninger som forelå på budtidspunktet. Det er grunn til å være nøye på å ta med alle opplysninger i salgsprospektet og ikke falle for fristelsen til å «pynte» på dette.

3.7. Eiendom solgt «som den er» e.l.

Selv om en eiendom er solgt som den er eller med lignende alminnelig forbehold, har eiendommen likevel mangel dersom selgeren har gitt manglende opplysninger om eiendommen eller uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. de to foregående punkter ovenfor. Dette innebærer altså at selgers opplysningsplikt i prinsippet går foran kjøperens undersøkelsesplikt.

Eiendommen har også en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Dette vesentlighetskravet har vært prøvet i et omfattende omfang for by-/herredsrettene og lagmannsrettene, men kommer nå først opp til prøving i Høyesterett i disse dager. Det har utkrystallisert seg en viss praksis gående ut på at hvor manglene overskrider 3-6 % av kjøpesummen, er disse å betrakte som vesentlige.

Denne prosentteorien har vært angrepet fra mange hold, på forskjellige grunnlag. For det første vil dette føre til at to identiske leiligheter hvor den ene fremtrer som meget godt vedlikeholdt og dermed gir en høyere kjøpesum enn den andre som er dårlig vedlikeholdt, skal det mer til før kjøperen kan påberope en mangel, selv om nettopp den høye kjøpesum skulle tilsi et forsvarlig vedlikehold og dermed mindre sjanser for mangler.

En annen innsigelse er at når man kjøper en leilighet med innlagt bad, forventer man at dette skal kunne brukes etter sitt formål, f.eks. dusjes i, uten at vannlekkasjer oppstår. En kan dermed anføre at uansett hva det koster å utbedre en vannlekkasje, er mangelen vesentlig fordi rommet ikke kan benyttes etter sin opprinnelige funksjon før utbedring skjer.

Du kan for øvrig lese mer om «som den er» – klausuler i artikkelen Selgers ansvar ved salg av eiendom »som den er», som du også finner i artikkelarkivet øverst til høyre på siden.

Red. anm.

3.8. Forundersøkelser fra kjøpers side

Loven oppstiller en viss undersøkelsesplikt for kjøperen. Dersom denne før avtalen ble inngått har undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende mangel som kjøperen burde ha blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

I praksis er en ofte i salgsprospekter at det inntas en generell oppfordring til kjøper om å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen med sakkyndig. En slik oppfordring har i praksis relativt liten betydning fordi det i utgangspunktet er opp til hva en vanlig legmann burde ha oppdaget, med mindre han rent faktisk har latt seg bistå av en fagmann.

4. Kjøperens krav ved avtalebrudd fra selgerens side (avhl. kap. 4)

4.1. Hva kan kjøperen kreve ved forsinkelse?

Dersom selgeren ikke gir fra seg skjøte eller overlater bruken av eiendommen til rett tid, uten at kjøperen kan lastes for dette, kan kjøperen enten kreve oppfylling av avtalen, heve avtalen, kreve erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen. De ulike beføyelser utelukker ikke hverandre. Det innebærer altså at man f.eks. både kan heve og kreve erstatning.

4.2. Rett til oppfyllelse

Når det gjelder oppfyllingskravet, gjelder dette ikke dersom selgeren er hindret av omstendigheter som han ikke kan overvinne, eller at oppfylling vil føre til så stor ulempe eller kostnad for selgeren at det vil stå i vesentlig misforhold til kjøperens interesse i å kreve oppfyllelse. Kjøperen taper retten til å kreve oppfyllelse dersom kjøperen venter urimelig lenge med å sette frem kravet om oppfyllelse. Urimelighetsbegrepet her vil måtte vurderes konkret i den enkelte situasjon, og det må vanligvis kunne legges til grunn at privatpersoner i forbrukerforhold bør innrømmes en lengre tid til å områ seg enn profesjonelle handlende.

4.3. Rett til å heve

Dersom selgerens forsinkelse innebærer et vesentlig avtalebrudd, kan kjøperen heve. Han kan også heve dersom selgeren ikke overlater bruken innen en rimelig tilleggsfrist som kjøperen fastsetter.

Hevningsadgangen er betinget av at eiendommen ikke har blitt forringet i den tiden kjøperen har hatt risikoen for denne, med mindre forringelsen skyldes en tilfeldig hendelse eller andre omstendigheter som kjøperen ikke hadde risikoen for. Kjøperen mister ikke retten til å heve dersom kjøperen yter selgeren vederlag for verdiforringelsen.

Dersom en avtale heves, faller hver parts plikt til å oppfylle bort. Dersom avtalen helt eller delvis er oppfylt, har likeledes hver part krav på å få tilbake det som er ytt. Hver av partene har rett til å holde tilbake det som er mottatt inntil den annen part gir fra seg det som han har mottatt.

4.4. Rett til å kreve erstatning

Kjøperen kan som hovedregel kreve erstatning på grunn av forsinkelse uansett om det foreligger skyld fra selgerens side eller ikke. Dette gjelder likevel ikke dersom forsinkelsen skyldes omstendigheter utenfor selgerens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at selgeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at selgeren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen.

Etter vanlige norske erstatningsregler vil den erstatning som kan kreves, tilsvare det økonomiske tap som kan dokumenteres. Såkalt tort og svie faller utenfor begrepet med visse begrensede unntak, men det kan være anledning til å kreve økonomisk kompensasjon for egeninnsats selv om denne ikke lar seg måle i kroner og øre.

4.5. Tilbakeholdsrett

Hvor kjøperen har krav som følge av forsinkelsen, har kjøperen rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å dekke kravet. Loven åpner altså ikke adgang til å tilbakeholde hele beløpet.

4.6. Hva kan kjøper kreve når eiendommen er mangelfull?

Dersom det foreligger mangler kan kjøperen kreve retting, kreve prisavslag, heve, kreve erstatning, samt holde tilbake kjøpesummen innenfor visse rammer.

4.7. Nærmere undersøkelse etter overtakelsen

Etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen skal kjøperen så snart det er rimelig mulighet til dette, undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. Betydningen av dette er at kjøperen, dersom slik undersøkelse ikke foretas, kan miste retten til å reklamere over mangler på et senere tidspunkt.

4.8. Retting av mangler

Selgeren har i utgangspunktet rett til å rette mangler dersom rettingen ikke vil føre med seg en urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har en særlig grunn til å motsette seg at slik retting foretas.

Rettingen skal i så fall skje innen rimelig tid etter at kjøperen har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for selgeren å rette. Rettingen skal da skje for selgerens regning. Hva som ligger i rimelig tid, vil måtte vurderes konkret sett i forhold til så vel selger som kjøpers interesser.

Dersom mangelen ikke blir rette, kan kjøperen kreve prisavslag eller heve, med mindre kjøperen har avvist selgerens mulighet til å foreta retting som beskrevet foran.

4.9. Prisavslag

Dersom eiendommen har en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag. Dette skal, med mindre noe annet blir godtgjort, fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet.

I de aller fleste saker etter avhendingsloven var det annen setning i denne bestemmelse som ble anvendt hvor det var konstatert en mangel, eventuelt med fradrag for forlenget levetid etter utbedringen. Høyesterett har dog nylig avsagt en dom som i sterkere grad presiseres at det skal foretas et forholdsmessig avslag, eller med andre ord, legges til grunn hva eiendommen ville være verdt dersom mangelen var kjent for kjøperen på forhånd. Dette innebærer nok at vi vil se en utvikling i retning av lavere prisavslag fremover.

Hvor utbedringskostnadene legger til grunn, vil det faktiske problem ofte bli å få fastsatt hva utbedringskostnadene vil utgjøre. Dette gjelder dels fordi det kan gjelde mangler som ikke blir utbedret, mangler som kjøperen selv utbedrer med sin egen arbeidskraft, eller mangler som kjøperen utbedrer samtidig med at det ellers foretas en oppussing eller oppgradering av eiendommen. Prisavslagets størrelse blir i så fall et bevisspørsmål som retten i siste omgang må avgjøre.

Det skal i denne sammenheng pekes på at en ren utbedring i prinsippet kan medføre en standardhevning som det skal gjøres et skjønnsmessig fradrag for. For eksempel kan en utbedring medføre at en på forhånd slitt parkett må legges om, og erstattes av en ny som da får en vesentlig lengre levetid enn den tidligere. Denne merfordelen må det gjøres en skjønnsmessig fradrag for.

4.10. Heving

Dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, kan kjøperen heve. Hevningsretten forutsetter at kjøperen gir selgeren melding om heving innen rimelig tid etter at kjøpere ble kjent med eller burde bli kjent med mangelen. Denne begrensningen gjelder likevel ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

I praksis vil heving ofte være mindre aktuelt, dels fordi dette alternativet medfører praktiske problemer for kjøper, dels fordi kjøperen økonomisk sett i stor grad avhjelpes med sitt prisavslagskrav.

4.11. Erstatning

Kjøperen kan som utgangspunkt kreve erstatning på grunn av mangelen uansett om det foreligger skyld eller ikke på skyldnerens side. Dette gjelder likevel ikke så langt selgeren godtgjør at årsaken til mangelen er en hindring som han ikke hadde kontroll over.

For indirekte tap kan kjøperen kreve erstatning dersom tapet har sammenheng med skyld på selgerens side eller eiendommen på avtaletiden ikke var i samsvar med garanti fra selgeren.

4.12. Tilbakeholdsrett

Også i mangelstilfellene har kjøperen tilbakeholdsrett i kjøpesummen for det som er nødvendig for å sikre at erstatningskravet blir dekket. I praksis vil imidlertid en slik bestemmelse få mindre betydning, idet i de aller fleste eiendomsoverdragelsestilfellene er kjøpesummen betalt i sin helhet før overtakelse. En eiendomsmegler har ingen direkte plikt til å holde tilbake kjøpesummen selv om kjøperen krever dette. Sistnevnte spørsmål har vært behandlet i forbindelse med flere rettsavgjørelser.

4.13. Krav mot tidligere selger og andre avtaleparter

Loven stiller ytterligere opp en mulighet for kjøperen til å gjøre krav mot tidligere selgere eller andre avtaleparter på samme måte som mot selgeren direkte. Dette kan ha praktisk betydning dersom selgeren ikke er søkegod. Forutsetningen er imidlertid at mangelen også forelå på det tidligere salgstidspunkt. Også her gjelder det en reklamasjonsfrist innen rimelig tid.

4.14. Retts- og rådighetsmangler

De regler som foran er beskrevet om mangler gjelder tilsvarende hvor en tredjeperson har en eiendomsrett, panterett, eller annen rett i den eiendom som selges, slik at selgeren ikke er i stand til å levere eiendommen fri for heftelser som forutsatt i kjøpsavtalen. Rettingsalternativet er likevel ikke aktuelt i denne sammenheng.

Kjøperen vil i slike tilfeller ha rett til å kreve erstatning som tap som følge av slike rettsmangler.

Tilsvarende gjelder for offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. Ved dette menes lover eller offentlige vedtak som begrenser kjøperens rett til å bruke eiendommen. Offentligrettslige plikter omfatter gjeld til det offentlige knyttet til den faste eiendom slik som eiendomsskatt, renovasjonsavgift, vannavgift og kloakkavgift. Ettersom dette følger eiendommen, må kjøperen dekke dette i første omgang, og kan i så fall kreve erstatning for tapet.

4.15. Reklamasjon

Kjøperen taper retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom kjøperen ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget det, gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. Reklamasjon kan likevel skje senest fem år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, dersom ikke selgeren ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvar for lengre tid. Selgeren kan ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Begrepet «rimelig tid» vil også i denne sammenheng måtte vurderes konkret.

Generelt anbefales det at reklamasjon skjer mest mulig umiddelbart etter at mangelen er oppdaget med angivelse av hva som er oppdaget på det tidspunkt, og gjerne med forbehold om å komme ytterligere tilbake til saken dersom ytterligere undersøkelser avdekker ytterligere mangler. Man bør ikke avvente en vurdering av hva det vil koste å utbedre manglene før reklamasjon foretas. Loven foreskriver ikke at det samtidig med reklamasjonen skal fremsettes et økonomisk krav.

I forhold til den maksimale femårs foreldelsesfrist, er det viktig å være klar over de alminnelige regler om foreldelse i Foreldelsesloven av 1979.

Alminnelig foreldelse inntreffer tre år etter at misligholdet inntrådte. I prinsippet vil dette si at foreldelse og misligholdskrav kan skje før utløpet av den absolutte femårsfrist. Dersom kjøperen imidlertid manglet kunnskap om at avtalebrudd fra selgeren gir et krav, kan foreldelsesfristen bli forlenget, men i så fall inntrer foreldelse ett år etter den dag da kjøperen fikk eller burde skaffet seg kunnskap om mangelen. Det er her viktig å være oppmerksom på at det ikke er tilstrekkelig bare å sende en reklamasjon for å avbryte foreldelse, men det må tas ut søksmål før utløpet av fristen etter foreldelsesloven.

5. Selgerens krav ved avtalebrudd på kjøperens side (avhl. kap. 5.)

5.1. Selgerens alternativer

Utgangspunktet er naturlig nok at selgeren kan holde fast ved avtalen og kreve at kjøperen betaler kjøpesummen. Unntaket er hvis kjøperen hindres av forhold utenfor kjøperens kontroll, og også dersom selgeren på sin side ikke er i stand til å utgi skjøte eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen.

5.2. Hevning

Selgeren kan likeledes heve avtalen dersom forsinkelse med betalingen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Han kan også heve dersom kjøperen ikke oppfyller andre forpliktelser utover betalingsforpliktelsen, og dette avtalebruddet er vesentlig.

Selgerens hevingsrett er avskåret etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken av eiendommen som hovedregel. I disse tilfeller vil selgeren være henvist til å foreta inndrivelse av kjøpesummen.

5.3. Erstatning

Også selgeren har anledning til å kreve erstatning for tap som følge av forsinket betaling med mindre det skyldes forhold som lå utenfor kjøperens kontroll.

Ytterligere vil selgeren ha krav på renter for forsinket kjøpesum.

5.4. Tilbakeholdsrett

Også selgeren har, på samme måte som kjøperen, tilbakeholdsrett for sin ytelse inntil kjøperen leverer sin ytelse.

5.5. Frist for å heve og kreve erstatning

Når kjøpesummen er betalt, kan selgeren i utgangspunktet ikke heve avtalen. Dette gjelder imidlertid ikke ved forsinkelse dersom kravet er fremsatt før selgeren fikk vite om oppfyllelse fra kjøperens side. Ved annet avtalebrudd må kjøper fremme hevningskravet innen rimelig tid etter at selgeren ble eller burde bli kjent med avtalebruddet.

Selgeren må her på vanlig måte gi kjøperen melding innen rimelig tid for å kunne gjøre et erstatningskrav gjeldende.

6. Forventet avtalebrudd m.m. (avhl. kap. 6.)

6.1. Stansing ved forventet avtalebrudd

Begge parter har rett til å stanse oppfølgningen av sin ytelse og holde denne tilbake dersom det etter at avtalen er inngått, fremgår av den annen parts handlemåte, eller av en alvorlig svikt i betalingsevnen eller viljen til å oppfylle, at denne ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine forpliktelser. Den som stanser oppfylling må straks varsle den annen part. Dersom varsel ikke gis, kan den annen part kreve erstatning for tap som kunne ha vært unngått dersom varsel var blitt gitt.

En part som har stanset oppfylling, må fortsette denne dersom den annen part stiller fullgod sikkerhet for sin forpliktelse.

6.2. Heving ved forventet avtalebrudd

Dersom det før oppfylling er klart at avtalen vil bli brutt på en måte som gir en part rett til å heve, kan denne heve avtalen alt før oppfyllelsestiden. Heving kan avverges dersom den annen part stiller fullgod sikkerhet.

Denne regel er i tråd med vanlige norske rettsregler, men må praktiseres med forsiktighet, idet det svært ofte vil bli et bevisspørsmål om i hvilken grad den annen part var i stand til å levere sin ytelse eller ikke. Trår man feil her, risikerer man et betydelig erstatningsansvar.

7. Fellesregler om erstatning og renter (avhl. kap. 7.)

7.1. Erstatningskravets omfang, indirekte tap

Som nevnt foran skal et erstatningskrav tilsvare det økonomiske tap som parten har hatt som følge av avtalebruddet. Dette gjelder likevel bare part som den ansvarlige med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebruddet. Mer avledede tap er i utgangspunktet altså ikke dekket av reglene i loven.

Loven skiller visse steder mellom direkte og indirekte tap. Ved indirekte tap menes tap som følge av nedsatt eller bortfalt produksjon eller omsetning, tap som følge av at eiendommen ikke kan benyttes i samsvar med forutsetningene, tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med en tredjeperson faller bort eller ikke blir rett oppfylt, eller tap som følge av skade på annet enn eiendommen selv eller annet enn noe som har nær og direkte sammenheng med det eiendommen etter det forutsetningene skal brukes til.

Utenfor begrepet «indirekte tap» faller kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at eiendommen har mangel, eller at selgeren ikke gir fra seg skjøte eller overlater bruken av eiendommen i rett tid, eller tiltak som avgrenser annet tap enn det som er nevnt foran.

7.2. Avgrensning av tapet – lempning

Som nevnt foran er det en alminnelig regel i norsk rett om at den part som lider et tap, plikter å avgrense dette mest mulig. Unnlates dette, kan erstatningskravet reduseres.

Tilsvarende kan erstatningskravet reduseres dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige parten ut fra omfanget av tapet, sammenlignet med tap som vanligvis ellers oppstår i lignende tilfeller, og ut fra forholdene for øvrig. Sistnevnte regler er en alminnelig lempningsregel som i stor grad overlater erstatningsutmålingen til rettens skjønn.

Dersom kjøpesum eller annen utestående sum ikke betales i rett tid kan det kreves renter i medhold av lov om renter ved forsinket betaling. Rentesatsen er for tiden 12 % p.a. fra forfallstidspunkt.

3. Avsluttende bemerkninger

3.1. Generelt

Selv om lovens formål var å skape klarhet mellom partene for derigjennom å hindre tvister, har den praktiske konsekvens vært den motsatte. Dette skyldes ikke bare uklarheter om lovforståelsen, men også det forhold at selve lovverket er blitt mer kjent og at partene er mer bevisst på hvilke rettigheter de har.

I sammenheng med dette kommer det at de aller fleste er dekket av rettshjelpsforsikringer som bærer det vesentligste av utgifter til juridisk bistand i forbindelse med saker av denne karakter.

3.2. Selgere

Generelt må det anbefales at selgerne er grundigere i forbindelse med forberedelser til et salg, at alle relevante opplysninger meddeles megler/takstmann, at man påser at alle relevante opplysninger medtas i salgsprospekt m.v.

Samtidig tilbys det i dag eierskifteforsikringer som fanger opp mange av skadetilfellene til sikkerhet for så vel kjøper som selger. Det er imidlertid viktig at man er klar over de begrensninger som ligger innbakt i eierskifteforsikringene. Blant annet vil mangler man kjente til på forhånd ikke være dekket av forsikringene som utgangspunkt. Det er viktig at man her setter seg inn i dekningsområdet for forsikringene.

3.3. Kjøpere

For kjøperne er det viktig at man snarest mulig etter overtagelsen foretar en grundig undersøkelse av eiendommen og at man skriftlig reklamerer for eventuelle forhold man vil påberope som mangler, uansett om man vurderer disse til å være vesentlige eller ikke. Oppdages det nye forhold, bør det på samme måte sendes tilleggsreklamasjoner.

Ytterligere må det påpekes at utbedringsarbeider ikke bør igangsettes uten at selgeren har fått rimelig tid på seg til å utbedre manglene. Konsekvensen av å selv iverksette utbedring kan være at et prisavslagskrav i sin helhet faller bort.

3.4. Tidsfrister for rettshjelpsforsikringen

Dersom man søker juridisk bistand, bør man også være oppmerksom på at rettshjelpsforsikringene setter frister for fremsettelse av krav om dekning under forsikringen. Det er derfor viktig at forsikringsselskapet varsles snarest mulig etter at man mener å ha et rettskrav mot den annen part.